La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia ha declarado en su reciente Auto 43/2021, de 10 de febrero, como justificada la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia.

En concreto, este último acordó cautelarmente reducir al 50% la renta mensual de alquiler de un hotel desde junio de 2020 hasta el dictado de sentencia y su mantenimiento, a partir de marzo de 2021, si subsistiesen las restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turistas europeos.

Por primera vez como consecuencia de la actual crisis sanitaria, una Audiencia Provincial aplica la cláusula rebus sic stantibus.

Partes

La entidad demandante es Iberstreet S.L., entidad actora en la explotación del negocio de hotel objeto del contrato de arrendamiento de industria objeto de autos sito en la Isla de Mallorca.

La entidad demandada es Atom Hoteles Iberia S.L., mercantil que forma parte de Atom Hoteles SOCIMI, una de las diez Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria más importantes de España, primera en el sector hotelero y que cuenta con 28 hoteles (de 13 cadenas hoteleras), un total de 6.626 habitaciones, más de 500.000 metros cuadrados arrendados y un valor de activos superior a los 700 millones de euros.

Primera Instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia dictó Auto con fecha de 25 de junio de 2020 acordando la medida cautelar interesada con carácter previo a la interposición de la oportuna demanda por la entidad demandante, consistente en el aplazamiento durante la tramitación del procedimiento del pago del 50% de la renta mínima pactada contractualmente, desde la mensualidad de junio de 2020 hasta el dictado de la sentencia.

Igualmente, se acordó mantener el mencionado aplazamiento de las rentas que se generen a partir de marzo de 2021, momento en el que comenzará la nueva temporada hotelera, siempre que se mantengan las restricciones legales de aforo y acceso en frontera a turistas europeos.

“(…) En este caso resultan indicios suficientes sobre los requisitos para posibilitar aplicar la citada regla. Resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora”, advertía el Auto de instancia.

“(…) Ello ha supuesto la disminución sustancial de ingresos, o incluso la ausencia total de los mismos, durante casi 4 meses, lo cual, teniendo en cuenta además que la recuperación de la llegada de turistas no se va a producir súbitamente sino que, conforme a las previsiones macroeconómicas de afectación a la economía en general, razonablemente será lenta y gradual, y que la temporada de apertura del hotel, por el fin turístico al que está destinado, es hasta octubre, tal y como se deduce de las declaraciones del modelo 303 de IVA aportadas, tal circunstancia va a motivar cuanto menos que la presente temporada resulte en altísimo grado frustrada, impidiendo con ello o dificultando gravemente el abono de la renta en la forma pactada”, argumentaba el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia.

“(…) Se considera especialmente idónea la medida interesada del aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada a partir del mes de junio de 2020 hasta el dictado de la Sentencia, si bien estimándola parcialmente, debido a que las circunstancias que limitan el efectivo ejercicio de la industria no son permanentes en el tiempo, por lo que deberá limitarse a las generadas durante la presente temporada que ha quedado en gran parte frustrada, como así se exponía, manteniéndose el aplazamiento de las rentas generadas a partir del próximo mes de marzo de 2021, en que comenzará la nueva temporada hotelera, únicamente en el caso de que subsistan las actuales restricciones legales de aforo y de acceso en frontera a turistas europeos, principales clientes del hotel, puesto que, alzadas tales restricciones y en ausencia, se estima, de manera razonable e indiciaria, y sin prejuzgar el fondo del asunto, que quedará como se decía a la prueba plenaria que se practique, que se hallará en condiciones, desde el principio mismo de la nueva temporada, de asumir el riesgo ordinario previsto al pactar la forma de pago antes analizada (…)”, concluía el Magistrado-Juez, D. Juan Luis de la Rúa Navarro.

Recurso de apelación

Disconforme con la anterior decisión, la entidad Atom Hoteles Iberia S.L., que en la instancia ya se opuso a la adopción de dicha medida cautelar, interpone ahora recurso de apelación contra el referido auto en base a dos motivos:

• Falta de apariencia de buen derecho o “fumus boni iuris”: a juicio de la apelante no concurren los requisitos para aplicar la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus a la moratoria solicitada en el pago de la renta mínima pactada en el contrato ya que la propia previsión contractual establece una renta fija y otra variable cuyo objeto era precisamente mitigar el riesgo, lo que excluiría la aplicación de la citada doctrina.
• Falta de proporcionalidad: en opinión de la apelante es injustificado que la reducción al 50% de la renta se extiendan hasta el mes de marzo de 2021, con independencia de que llegada tal fecha estén o no vigentes las limitaciones al aforo del hotel y restricciones a la entrada en España de turistas extranjeros que según el Juzgado justificaban la adopción de dicha medida.

Audiencia Provincial de Valencia

Turno de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, esta se pronuncia mediante su reciente Auto 43/2021, de 10 de febrero:

• En primer lugar, en relación al primer motivo impugnatorio, la Sala no comparte las conclusiones de la mercantil apelante, “al menos en el contexto en el que nos encontramos con una crisis humanitaria sin precedentes a nivel mundial”.

Tras realizar una amplia referencia a la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula rebus sic stantibus, la Sala alerta que “nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19”. Es decir, “situaciones derivadas de la coyuntura económica o las fluctuaciones de mercado o bien cambios legislativos que pueden considerarse habituales o al menos previsibles o dentro de la órbita de los riesgos ‘normales’ del contrato”, “son supuestos muy distintos al de autos”.

Después de reproducir distintas sentencias del Tribunal Supremo que aplican la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, la Audiencia subraya: Nunca se ha aplicado la reiterada doctrina “en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de la rebus sic stantibus”.

“Es difícil imaginar una situación más grave que la que nos ocupa y que se sitúa fuera del ámbito de los riesgos ‘normales’ o previsibles del contrato”, agrega.

En la misma línea, sostiene la Sala que “no es de recibo la afirmación -o recriminación- que efectúa la apelante en el sentido de que la mercantil demandante no adoptara medidas para paliar o minorar los efectos desfavorables de la crisis sanitaria, pues realmente es difícil imaginar cuáles podrían haber sido dichas medidas ante una situación como la descrita, y cuando todas las empresas del sector han sido incapaces de eludir o paliar los ruinosos efectos de la crisis sanitaria mundial, sin que pueda exigirse a la entidad deudora una prestación desmedida y exorbitante en este sentido ni la adopción de hipotéticas medidas paliativas que nadie hasta el momento ha podido imaginar ni mucho menos de aplicar ante una crisis que ha sido -está siendo- histórica y letal para la economía (y para la sociedad en su conjunto), en especial en el sector turístico y el de la hostelería”.

Por ello, y sin perjuicio de lo que pueda resolverse en la sentencia que se dicte, la Audiencia “aprecia la concurrencia de apariencia de buen derecho en la medida cautelar interesada”.

• En segundo lugar, en relación a la falta de proporcionalidad de las medidas adoptadas, la Sala anticipa que este motivo impugnatorio tampoco puede ser estimado.

“Lo relevante no es tanto el hecho que se encuentre o no vigente una determinada normativa en una fecha concreta como alega la empresa recurrente (al margen de que como ya hemos señalado se ha decretado de nuevo el estado de alarma en octubre de 2020 y las medidas restrictivas son constantes tanto en España como en el exterior), sino si la situación descrita realmente continúa y con ello la extraordinaria afectación de la demanda turística, que es lo que verdaderamente podría afectar al equilibrio de las prestaciones y suponer teóricamente la frustración de la conmutatividad contractual”, declara el Auto en su extenso FD tercero.

Pues bien, a juicio de la Sala, “la situación no ha sido ni es en absoluto favorable, y es notorio que el descenso de la demanda de servicios en el sector turístico se está prolongando en el tiempo más de lo previsto y lo deseable, habiendo transcurrido ya casi un año desde que se decretó inicialmente el estado de alarma y el confinamiento de todos los ciudadanos españoles el pasado mes de marzo”.

“El miedo de la población a los contagios, los nuevos brotes y mutaciones de la pandemia, las restricciones de movilidad existentes y los confinamientos perimetrales, (…) las limitaciones y controles que afectan a los turistas provenientes de otros países, que son además los principales demandantes de dichos servicios, (…) los controles en frontera, las cuarentenas o controles PCR, y el hecho -no irrelevante- de que algunos Estados aconsejen incluso no viajar a nuestro país”, son factores absolutamente desfavorables para el negocio turístico.

Así las cosas, como ocurriera con el primer motivo del recurso, la Audiencia “no considera desproporcionada la duración de la medida fijada por el Juzgado dado el contexto actual y la evolución de la pandemia en los últimos meses, máxime teniendo en cuenta que la finalización del estado de alarma no significa en absoluto que la misma haya terminado”.

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