El Juzgado l Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Barcelona ha estimado en su reciente Sentencia 1/2021, de 8 de enero, una demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento de industria hotelera y ha declarado que procede la reducción de renta del 50% con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

En el presente supuesto, la actora tenía arrendados veintiséis viviendas y un local en la ciudad de Barcelona fruto de veintisiete contratos de arrendamientos con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas.

Los citados inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que, como es sabido, fue suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y no pudo reanudarse hasta inicios de mayo.

Según la Magistrada-Jueza, “Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”.

Fruto de la suspensión de la actividad de alojamientos turísticos y de la frustración de la causa de los contratos de arrendamientos suscritos por las partes, la arrendataria se vio obligada a suspender la entrega de renta pactada oponiendo la exceptio non adimpleti contractus. Así, la actora comunicó esta excepción a la arrendataria y dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de abril a junio dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos, reduciéndose la facturación en más de un 82,7 %.

Así las cosas, la actora solicitaba en su demanda que se dictase sentencia por la que:

1. Se declarase que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración generó un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora.
2. Se declarase que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de 600,00 euros más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascendían a un total de 8,81 euros, con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
3. Subsidiariamente, para el negado supuesto de desestimar la anterior petición, se anunciase cuál es la renta y demás gastos a cargo del arrendatario que debía abonar sobre las 27 Unidades desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
4. Igualmente, de forma subsidiaria, para el negado supuesto de desestimar las anteriores peticiones, se declarase que el arrendador no tenía derecho a exigir indemnización alguna por la resolución anticipada de los 27 contratos de arrendamientos.
5. Y, por último, se condenase al arrendador a abonar a la arrendataria los importes percibidos en concepto de rentas y demás cuantías a cargo del segundo, correspondientes a periodos de tiempo posteriores al 15 de marzo de 2020, y que ascendían a un total de 81.936,33 euros.

Por su parte, la demandada, como así expuso en el acto de la vista, indicó que el objeto de debate de la presente sentencia no era otro que el enfrentamiento entre el principio de pacta sunt servanda que recoge el art. 1091del Código Civil y la cláusula rebus sic stantibus que es una figura de creación jurisprudencial. Por el principio de jerarquía normativa (art. 1 del CC), entendía aquél que la ley está antes que la jurisprudencia que sirve para complementar el ordenamiento jurídico. Así, se negaba a la aplicación automática de la cláusula rebus sic stantibus en todos los contratos, aconsejando tener que ir caso por caso, y teniendo en cuenta, además, que las consecuencias de la pandemia en el arrendamiento que aquí nos ocupa ya estaban previstas en una norma con rango de Ley.

“Debemos destacar que, aunque la sentencia no haga especial énfasis, estamos ante un arrendamiento de industria y no de finca urbana, en el que el arrendador no solamente cede la finca sino también el negocio hotelero”.

Igualmente, entendía la misma que la legalidad vigente aplicable al caso era el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo. En concreto, agregaba que la citada normativa preveía unas comunicaciones al arrendador y unas consecuencias que el actor no realizó. Por tanto, entendía aquella que la arrendataria no tenía derecho a una moratoria ni a una rebaja en la renta como pretendía.

Por último, respecto a la petición de resolución subsidiaria de resolución, solicitaba la demandada que fuese sin derecho a indemnización y con derecho a devolución de las rentas debidas sin justificar.

¿Concurren los cuatro requisitos exigibles para aplicar la cláusula rebus sic stantibus?

La pionera sentencia, tras ubicar las cuestionas a analizar en su Fundamento de Derecho Primero, definir y detallar los requisitos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus en su Fundamento de Derecho Segundo y establecer la relación entre el Real Decreto-ley 15/2020 y la cláusula mencionada en su Fundamento de Derecho Tercero, llega al análisis de la aplicación de la reiterada cláusula en este procedimiento concreto en el Fundamento de Derecho Cuarto.

Así, la Magistrada-Jueza, Dña. Rocío Ortega Atienza, se pregunta si concurren los cuatro requisitos exigibles para aplicar la cláusula rebus sic stantibus. Pues bien, vayamos uno por uno:

1. Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato: “El primero de ellos se cumple sin necesidad de detenerme en excesivas justificaciones. (…) Las partes, al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial dado que no había sucedido con anterioridad, pudiéndose remontar, como situación análoga a la denominada gripe española de los principios del S. XX. Por ello, se cumple, sin duda, el primer requisito para poder aplicar la cláusula rebus sic stantibus”, opina la Magistrada-Jueza.
2. Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes: Tras analizar los ingresos obtenidos en el 2019 y los tenidos en el 2020, “entiendo que esto ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, aunque en dicha onerosidad no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador. (…) Por ello, la buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, zanja la Magistrada-Jueza.
3. Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión: “En este caso, (…) se acredita que la parte actora, el 14 de mayo de 2020, cuando se empezaban a suavizar un poco las restricciones, comunicó al arrendador su situación y ofreció reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada por el demandado quien solo estaba dispuesto a ofrecer una moratoria en el pago de la renta”, informa el reciente fallo.
4. Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo, de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa: “Considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil ahora”, declara la Magistrada-Jueza.

Fallo y costas

Así las cosas, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona estima la demanda de juicio ordinario presentada y declara que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora. Asimismo, anuncia que la nueva renta en vigor de los contratos de arrendamiento de industria sobre las 27 Unidades es de 600,00 euros más IVA y el resto de cantidades mensuales a cargo del arrendatario ascienden a un total de 8,81 euros, con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

Por último, habilitado por el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se le imponen a la demandada las costas del procedimiento al haber visto rechazadas todas sus pretensiones.

Es muy importante subrayar que la reducción de renta declarada afecta también a mensualidades anteriores a la presentación de la demanda, esto es, al momento en que impactó la pandemia en nuestro país. De hecho, la demanda se interpuso en el mes de junio, mientras que los efectos del fallo se retrotraen al 1 de abril de 2020.

Estamos ante una materia novedosa, de especial complejidad, sobre la que no existe una normativa aplicable clara ni precedentes en los tribunales, por lo que, si bien estamos ante un primer precedente, la sentencia no es firme y nos podemos encontrar en los próximos meses con un goteo de sentencias aparentemente contradictorias entre sí. Hay que estar a las particularidades de cada caso concreto teniendo en cuenta que estamos ante un terreno inundado de inseguridad jurídica.

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